Что такое ипотека и как купить квартиру в рассрочку

Что такое ипотека простыми словами

На сегодняшний день ипотека для граждан Республики Казахстан является важным, нужным и достаточно популярным банковским продуктом. О чем и говорит рост активности на рынке ипотечного кредитования за последний год.

К сожалению, сегодня далеко не каждых может позволить себе приобрести квартиру за собственные средства. А копить на квартиру или дом своей мечты – процесс, довольно таки, долгосрочный. Поэтому, ипотечное кредитование – это возможность и одно из решений уже сегодня не только стать владельцем собственного жилья, а и наконец, съехать с арендованной квартиры, комнаты в общежитии, от родственников и так далее. Так что же такое ипотека?

Ипотека – это банковский кредит, выдаваемый, как правило, на приобретение жилья, под залог недвижимости. Залогом может выступать, как приобретаемая недвижимость, так и недвижимость в собственности.

Плюсы и минусы ипотеки

Как и любой другой банковский продукт ипотека имеет свои преимущества и недостатки.

Основные преимущества ипотеки

Здесь и сейчас. Преимущество заключается в том, что покупая квартиру/дом в ипотеку вы имеете возможность без многолетнего ожидания сразу въехать и жить в приобретаемом жилье.

Страховка – наше все. При оформлении ипотеки обязательным условием является страхование приобретаемой недвижимости. А это значит, что, в таком случае, безопасность по рискам утраты права собственности, повреждения жилья, потери трудоспособности и т.д. вам гарантирована.

Купи сегодня – сэкономь завтра. В силу того, что рост цен на недвижимость понятие уже довольно обыденное, покупка жилья сегодня – это экономия ваших денег завтра. Банальный пример: на покупке квартиры в новостройке на начальных этапах строительства можно сэкономить от 20 до 40% денежных средств в сравнении с покупкой квартиры уже на стадии готовности.

Недвижимость как инвестиция. Купив квартиру сегодня, есть большая вероятность того (в силу того же постоянного роста цен на недвижимость), что через несколько лет вы сможете продать ее значительно дороже.

Основные недостатки ипотеки

В ипотеку купил, значит переплатил. Переплата – главный и наиболее весомый недостаток ипотеки. Так как помимо того, что вы оплачиваете стоимость самой квартиры, вы платите еще и проценты банку. Так же не стоит забывать и про другие расходы, связанные с оплатой страховки, оценщиков, нотариуса и другое.

Несобственная собственность. До того момента, пока не наступит срок окончания действия ипотечного договора, вы не можете осуществлять никаких операций с недвижимостью без согласия банка. Так же стоить помнить, что при несоблюдении платежной дисциплины, вы рискуете утратить приобретенное жилье.

Недоступность. Даже не взирая на то, что условия по ипотечному кредитованию становятся все более лояльными, на сегодняшний день, не каждый может позволить себе оформить ипотеку.

Банковские ограничение и требования. Сумма, которую вы можете получить, ограничена. Ее размер зависит от первоначального взноса, вносимого вами, а также, от уровня, получаемого вами, дохода. А такие понятия, как поручительство, стаж работы на одном месте, наличие регистрации, могут стать дополнительными требования кредитного учреждения к вам.

Виды ипотеки

В зависимости от объекта финансирования:

• ипотека приобретение недвижимости, готовой к эксплуатации;
• ипотека на приобретение строящейся недвижимости;
• ипотека на приобретение земельных участков для индивидуального строительства;
• ипотека на строительство индивидуального жилья;
• ипотека на ремонт жилья;
• рефинансирование ипотечных кредитов.

В зависимости от целевой аудитории:

• стандартная ипотека (для всех категорий населения);
• ипотека для молодых семей;
• ипотека для военных.

Закон об ипотеке РК

Ипотечное кредитование регулируется Законом Республики Казахстан Об ипотеке недвижимого имущества. Поэтому, прежде, чем оформлять ипотеку в том или ином банке, рекомендуем вам ознакомиться с Законом об ипотеке РК. А так же всегда отслеживать внесение новых поправок и дополнений.

Как купить и оформить квартиру в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку – серьезный и важный шаг. Поэтому к ней нужно отнестись со всей ответственностью. Так как же купить квартиру в ипотеку? Для этого необходимо пройти несколько этапов.

Выбор жилья

Первое, и самое главное, это необходимо определиться с жильем. Нужно понимать, каким параметрам оно должно соответствовать:

- первичный (новостройки) или вторичный рынок;

- дом или квартира;

- количество комнат.

Выбор программы

Определившись с тем, какое жилье вы планируете приобретать в ипотеку, можно смело переходить к выбору программы. При выборе программы следует обратить внимание на такие параметры:

1. Размер первоначального взноса
2. Максимальная сумма кредита
3. Сроки кредитования
4. Размер процентной ставки
5. Наличие и размер комиссий (есть программы как с комиссиями, так и без комиссий; по вторым, процентная ставка, как правило, выше)
6. Порядок погашения кредита (ануитетными или дифференцированными платежами; при погашении ануитетными платежами, переплата будет больше)
7. Условия досрочного погашения
8. Требования к заемщику
9. Возможность оформления ипотеки без подтверждения доходов (если у вас нет официального подтверждения источника доходов)
10. Возможность получения отсрочки

Стоить так же помнить, что есть государственные программы кредитования, партнерские программы с различными Жилыми Комплексами и есть собственные программы банка. По первым и вторым, как правило, ставки ниже.

Так же, если вы являетесь зарплатным клиентом одного из банков, предоставляющего ипотечные кредиты, стоить обратить внимание на программы такого банка, так как процентные ставки для зарплатных клиентов, зачастую ниже, чем для обычных клиентов с улицы.

Подготовка документации и подача заявки

После того, как вы выбрали ипотечную программу, соберите и подготовьте необходимый пакет документов, запрашиваемый банком. После – с собранным пакетом документов нужно явится в банк для подачи заявки на кредит.

Оценка недвижимости и решение по заявке

Далее проводится оценка приобретаемой в кредит недвижимости. Данная процедура является обязательной и оплачивается заимствующей стороной. После получения оценки и прохождения внутренних процедур в банке по вашей заявке выносится решение.

Оформление и регистрация договоров

После одобрения заявки вы оформляете договор купли-продажи и договор займа. Зарегистрировав договор купли-продажи в ЦОНе, вы подписываете с банком договор залога, который также необходимо будет зарегистрировать. Не забывайте про Главное правило: перед тем как подписывать любой договор, внимательно ознакомитесь с его содержанием.

Получение денег

После регистрации договора залога банк зачисляет на ваш счет денежные средства, которые далее вы перечисляете/передаете продавцу.

Самая выгодная ипотека: в каком банке лучше взять ипотеку

Какие банки дают ипотеку? В каком банке самая выгодная ипотека? Какие условия ипотеки в банках Казахстана?

Найти ответы на все эти вопросы можно, ознакомившись с актуальным рейтингом ипотечных кредитов на сайте Bankchart.kz.

Какие документы нужны для ипотеки

Перечень документов для ипотеки определяется каждым конкретным банком. В данном случае указан стандартный набор документов, запрашиваемый большинством банков.

• документы, удостоверяющие личность клиента и владельца недвижимости (паспорт/ удостоверение личности);
• документ, подтверждающий регистрацию по постоянному месту жительства клиента (адресная справка);
• документы, подтверждающие семейное положение клиента, владельца недвижимости;
• документы, подтверждающие доходы клиента за последние шесть месяцев (справка о доходах с последнего места работы);
• справка с места работы работы с указанием даты приема и стажа работы заемщика/созаемщика (оригинал);
• правоустанавливающие документы на предоставляемую в залог недвижимость;
• отчет об оценке залогового имущества, подготовленный независимой оценочной компанией (оригинал);
• оригинал и копия договора банковского займа с графиком погашения, в случае наличия у заявителя, созаемщика (-ов), гаранта имеющихся обязательств по займам других банков и организаций;
• оригинал выписки с индивидуального пенсионного счета за период не менее шести последних месяцев.

Как рассчитать ипотеку

Расчет ипотеки – процедура важная и необходимая. Произведя расчет ипотеки вы сможете оценить будущие затраты и сравнить их с условиями в разных банках. Рассчитать ипотеку можно или в отделение банка или, не выходя из дома, с помощью ипотечного калькулятора.

Ипотечный калькулятор – инструмент, с помощью которого вы легко сможете рассчитать жемесячные платежи, а также переплату по ипотечному кредиту.

Досрочное погашение ипотеки

Досрочное погашение – погашение кредита раньше срока, прописанного в договоре. Досрочное погашение – явление довольно выгодное, так как можно сэкономить на выплате процентов. Но существует ряд нюансов, касающихся досрочного погашения.

1. Нельзя просто так внести оставшуюся сумму задолженности в банк и считать, что кредит погашен. Без заявления на досрочное погашения, внесенные вами средства будут просто списываться в соответствии с графиком платежей. То есть, чтобы сумма сразу пошла на погашение займа, нужно написать заявление. В заявлении, как правило, необходимо указать сумму погашения, номер счета и номер кредитного договора. Заявление подается в двух экземплярах и, в основном, за 30 дней до даты внесения платежа
2. Как правило, большинство банков не взимают комиссию за досрочное погашение. Но иногда такие встречается. Поэтому, необходимо внимательно ознакомиться с условиями досрочного погашения в кредитном договоре
3. Некоторые банки устанавливают мораторий на досрочное закрытие долга. То есть, банк определяет период времени, до истечения которого погашение кредита запрещается (например, в течение 12 месяцев со дня выдачи займа)
4. Так же банки могут устанавливать ограничения на сумму досрочного погашения

Ипотека без подтверждения дохода: есть ли предложения на рынке?

В силу тех или иных обстоятельств, не каждый гражданин Республики Казахстан при оформлении ипотеки может предоставить документ, подтверждающий наличие доходов. К счастью, для таких граждан, банки идут им на встречу, и предоставляют возможность получения ипотеки без подтверждения доходов или же с частичным подтверждением доходом.

К клиентам, не подтверждающим доход, банки относят:

• клиент трудоустроен официально, но с минимальными пенсионными отчислениями;
• клиент трудоустроен, но не официально;
• клиент – индивидуальный предприниматель.

Но, как правило, для клиентов, официально не подтверждающих доход, банки устанавливают более жесткие условия по параметрам того или иного ипотечного кредита. Например, размер первоначального взноса будет выше, чем для заёмщиков, которые подтверждают свой доход.

Так же, в случаях не подтверждения дохода или частичного подтверждения дохода, процентная ставка по кредиту может быть выше, чем для клиентов со справкой о доходах.

Ипотека без первоначального взноса

Если вы приняли решение приобрести недвижимость в ипотеку, но денег на первоначальный взнос у вас нет, тогда стоит обратить внимание и ознакомиться с программами ипотечного кредитования без первоначального взноса. На сегодняшний день ипотеку без первоначального взноса готовы предложить 3 банка.

Актуальные условия ипотечного кредитования без первоначального взноса смотрите здесь.

 Для сравнения: Рейтинг ипотечных кредитов в Баларуси

Что такое рефинансирование ипотеки

Рефинансирование ипотеки – это погашение задолженности по ипотечному кредиту в одном банке за счет заемных средств, взятых в другом банке. Основная цель, которую преследуют заемщики при рефинансировании, как правило, снижение процентной ставки. Некоторые так же хотят уменьшения ежемесячного платежа посредством увеличения срока кредитования. Но в таком случае, нужно иметь ввиду, если разница в ставках не сильно велика, переплата тоже увеличится. Другие же, наоборот, при рефинансировании стремятся к уменьшению срока кредитования, чтобы переплата по кредиту была меньше. Так же, рефинансирование, это возможность изменить валюту кредита. Особенно актуально это для тех, кто брал ипотеку еще в долларах США.

Чем отличается ипотека от кредита

Ипотека хоть и является одной из разновидностью кредитов, она имеет ряд отличительных черт, по сравнению с обычным кредитом.

Обязательное наличие залога. В отличии от обычного кредита, при ипотечном кредитовании обязательным условием является наличие залога. Тогда как для обычного кредита залог и поручительство не являются обязательными.

Цель кредитования. Ипотека выдается, как правило, на приобретение недвижимости. Обычный же кредит можно использовать на различные цели - от покупки бытовой техники до приобретения автомобиля.

Сумма кредитования. Максимальная сумма при ипотечном кредитовании, как правило, значительно выше, чем при стандартном.

Сроки кредитования. Сроки кредитования по обычным кредитам меньше (в среднем до 5 лет), нежели по ипотеке (до 25 лет).

Первоначальный взнос. При обычном кредитовании не требуется стартовых вложений, тогда как при ипотечном кредитовании есть необходимость первоначального взноса на покупку жилья.

Кто может быть созаемщиком по ипотеке

Часто, для получения ипотеки, доходов потенциального заемщика может бать недостаточно. Поэтому, чтобы гарантировать свою платежеспособность, клиенты привлекают созаемщика, иногда - даже нескольких. Кто же такой созаемщик?

Созаемщик – лицо, которое подписывает договор банковского займа вместе с заемщиком, а значит в равной степени с ним несет ответственность по ипотечному кредиту. Созаемщик – первый, к кому обратится банк за выплатами по кредиту в случае, если заемщик перестанет платить.

Созаемщикам могут выступать: супруга/супруг (становятся созаемщиками автоматически), родственники, а также сторонние люди, такие как коллеги по работе, друзья и другие. То есть, созаемщиком может стать кто угодно. Но стоит помнить, что при рассмотрении заявок на кредит, требования к созаемщику такие же, как и требования к заемщику.

Что такое ипотечные каникулы

В случае форс-мажора или других непредвиденных ситуаций, которые стали причиной невозможности осуществлять заемщиком выплаты по ипотеке, некоторые банки могут предоставить отсрочку, или так называемые ипотечные каникулы.

Кредитные каникулы, это хорошая возможность избежать дополнительных расходов, связанных с необходимостью уплаты штрафных санкций; не испортить кредитную историю; а также сохранить хорошие отношения с банком.

Одним из вариантов таких каникул является полное отсутствие выплат на протяжении нескольких месяцев. Но как правило, такая отсрочка предоставляется банками крайне редко.

Вторым вариантом является снижение размера ежемесячного платежа. Осуществляется это в основном за счет того, что заемщик освобождается от выплат по основному телу кредита. Но необходимость выплачивать проценты по кредиту остается.

Но стоит помнить, что отсроченные платежи никуда не деваются. Банк с обязует вас выплатить сумму отсроченной задолженности сразу после окончания ипотечных каникул, или же пересчитает и внесёт ее в сумму оставшихся ежемесячных платежей.

Можно ли получить ипотеку с плохой кредитной историей

Кредитная история клиента – информация по всем кредитам клиента, а также о его платежной дисциплине. Кредитная история, согласно Закону «О кредитных бюро и формировании кредитных историй в Республике Казахстан», сохраняется в кредитном бюро на протяжении 10 лет с момента получения последней информации о субъекте кредитной истории. Поэтому, если вы брали кредит в последние 10 лет, информация о вас, как о заемщике, хранится в кредитном бюро и доступна, при необходимости, банкам.

Если ранее взятые вами кредиты были погашены в полном объеме и без просрочек, тогда вам нечего переживать. А вот если у вас были просрочки, штрафы или случаи невозврата, тогда, скорее всего, возникнут трудности при получении ипотеки. Ибо, как правило, банки не особо доверяют таким заемщикам.

Исправить уже «испорченную» кредитную историю, к сожалению, уже нет возможности. Но вы всегда можете начать работать над улучшением своей репутации, как заемщика. Взять кредит, например, кредитную карту, и исправно платить по ней на протяжении нескольких месяцев.

На сегодняшний день принцип работы банковских учреждений заключается в индивидуальном подходе к каждому клиенту. Поэтому, можно смело считать, что наличие плохой кредитной истории – это еще не гарантия неполучения ипотеки. Для принятия окончательного решения банком будет рассматриваться и изучаться каждый конкретный случай.